マカオ不動産市場の現状2026：平均価格、成交量と地元vs海外資本の購入比率
2026年に入り、マカオの不動産市場は依然として「価格調整，成交慎重、買手は地元資金が中心」という段階にあります。マカオ統計暨普查局のデータによると、2026年第1四半期の全体住宅価格指数は188.9で、2025年第4四半期比1.5%下落、前年比では6.7%下落しています。そのうち、現物住宅指数は1.7%下落したものの、号楼花指数は逆に0.6%微上昇しており、，反映出二手市場は値下げ交渉の余地が大きい一方、新築プロジェクトの価格は一定の支えがあることを示しています。出典：マカオ特別行政区政府ポータルサイト／統計暨普查局。
平均価格と成交量：買い手が多く値下げ交渉できる時代に
通年で見ると、2025年の住宅ユニット売買は合計3,245件で，成交総額は153.3億マ카오パタカ。全体住宅における㎡実効面積あたりの平均価格は70,935マカオパタカで、前年比16.7%下落しています。地域別では、マカオ半島が平均68,894パタカ、コロанеンが72,971パタカ、、路環 가격이 81,500パタカで、3地域とも二桁の下落を記録しました。これは2026年時点の物件購入では、売り主の提示価格だけでなく、「㎡実効面積あたりの成交価格」を基準とし、同地区の最近の半年間の成交事例と比較すべきであることを示しています。出典：2025年通年及び第4四半期の民間建築・不動産取引統計。
実践的な判断基準：同地区同タイプのユニットの提示価格が2025年の平均価格を10%以上上回る場合は、买家は売り主に改装、眺望、築年数や駐車場などの合理的なプレミアム理由を要求するべきです。そうでなければ、値下げ目標は5%～10%に設定しましょう。
地元vs外资：市場は依然として地元買い手が支えています
マカオの公式成交統計では「地元買い手と外资買い手の成交件数比率」を直接発表することは少ないですが、按揭データから見ると、地元需要が主導権を握っています。マカオ金融管理局のデータによると、2025年12月に新規承認された住宅按揭 loansは9.0億マカオパタ카ですべて住民ローンでした。2025年11月も住民분이新規承認住宅按揭の98.7%を占めています。出典：2025年12月物件按揭統計、2025年11月住宅按揭統計。つまり、現在のマカオ住宅市場は外资が大量購入して価格を高騰させているわけではなく、地元家族の住み替えニーズ、首次購入及び資産運用需要に支えられています。
- 地元買い手：銀行評価額、プレッシャーテスト及び毎月返済額が収入に占める割合を優先的に比較し、価格下落だけを理由に過度な借入をすることは避けましょう。
- 外地・非住民買い手：物件価格に加えて、追加印紙税、按揭比率制限及び資金出入境の手配を事前に計算しておく必要があります不然的话、総コストは地元買い手より著しく高くなります。
- 中小企業オーナー：会社のキャッシュフローで按揭返済を行う場合は、個人資産取得と会社の運転資金を明確に分け、最低6～12ヶ月分の家賃、人件費及び仕入代金分の運転資金を確保しておきましょう。
住宅ローン申請条件：最高比率、金利変動リスクテスト、外籍住民の制限
2026年にマカオで住宅住宅ローンを申請する場合、核となるルールは過去より簡素化されました。一般民間住宅の住宅ローン比率上限は70%で、購入者は約30%の頭金をご用意する必要があります。マカオ住民が経済住宅を購入する場合の住宅ローン比率上限は90%のままです。マカオ金融管理局および财政局は2024年4月20日から非マカオ住民向けの逆サイクル住宅ローン比率措置を撤廃し、マカオ住民と非マカオ住民の住宅ローン比率上限を統一して70%とし、同時に「金利を2ポイント上げる」ストレステスト（一段の金利上昇模擬テスト）要件を一時停止しました。
ただし、「公式のストレステスト一時停止」は、银行が審査を完全に緩和するとは限りません。銀行は 신청자의 収入安定性、負債比率、職種、返済履歴、頭金來源 및 부동산 평가를 봅니다。500万マカオパタの住宅を例にすると、70%借り入れることができれば、融資額は約350万マカオパタ。30年返済・年利約3.5%の場合、月々の返済額は約15,700マカオパタになります。金利が5.5%に上昇すると、月々の返済額は約19,900マ카오パタに上がります。中小企业のオーナーや自営業者にとって、銀行は過去1〜2年の確定申告記録、公司の取引明細、利益の安定性をより重視する傾向があります。
データ参考：マカオ金融管理局2026年3月の住宅ローン統計によると、当月に新規承認された住宅住宅ローンは前月比65.3%増加して10.9億マカオパタに達し、住民분이99.7%を占めています。2026年3月末現在の未返済住宅住宅ローン総額は2,039.7億マカオパタで、住宅住宅ローンの滞納比率は3.5%です。出典：マカオ金融管理局／マカオ特別行政区政府ポータルサイト。
外籍および非マカオ住民は何に注意すべきですか？
現在、非マカオ住民が民間住宅を購入する場合、住宅ローン比率上限はマカオ住民と同等ですが、実際の承認は銀行のリスク評価に委ねられます。収入が海外からの場合、銀行は海外での確定申告書、雇用主の証明書、银行の取引明細、資金来源の書類および身分証明書／在留書類を 提出 要求する可能性があります。一部の銀行は外貨収入を換算したり、保守的に計算したりする場合もあります。非マカオ住民は民間住宅と経済住宅の資格を明確に区別する必要があります。后者は一般の外资が自由に申請できる製品ではありません。
- 実践的なアドバイス①：内覧前に2〜3行の銀行で事前審査を行い、評価額借り入れることができる比率、実際の金利を確認しましょう。房价の70%だけで予算を組まないようにしましょう。
- 実践的なアドバイス②：公式のストレステストが停止していても、「現行金利に2ポイント加算して自行計算し、月々の返済額が家庭または公司のオーナーが使用可能な収入の40〜45%を超えないことを確認しましょう。
- 実践的なアドバイス③：自営業者および中小企业のオーナーは事先に確定申告書、公司の財務諸表、営業取引明細、股东の配当記録を整理して、银行が追加資料を要求而导致取引遅延することを防ぎましょう。
主要銀行住宅ローン金利比較：Pレートの計算と実際の月々返済額估算
マカオの住宅ローン多くはPレート（最優遇金利）から割引幅を引く形で計算されます。例えば「P-2.25%」といった具合です。截至最新公開資料によると、中国銀行マカオはマカオドルおよび香港ドル最優遇金利を5.25%と表示しており、マカオ国際銀行もマカオドルおよび香港ドルPrime Rateを5.25%と表示しています。いずれの情報も年率で表示されており、仅供参考とのことです。すなわち、銀行がP-2.25%를承認した場合、実質年率は約3.00%になります。出典：中国銀行マカオ「最優遇金利」、マカオ国際銀行「最優遇金利」。
実際問題として、购房者は「どの銀行が最も低金利か」だけでなく、以下の3点を必ず確認しましょう：実質承認金利、現金還元／手数料、以及提前还款违约金期間。マカオの住宅ローン優遇は通常、収入、職業安定性、築年数、ローン額、客户関係に基づいて個別に審査されます。
物件の価格が500万マカオドル、ローン借入率が70%の場合、借入額は350万マカオドルになります。返済期間30年と仮定し、実質年率が2.75%の場合、月々の返済額は約14,288マカオドルです。利率が3.00%に上昇すると、月々約14,756マカオドルになります。3.25%の場合は、月々約15,232マカオドルです。つまり、0.5ポイントの金利差で、月々の返済額は約944マカオドルの差が生じ、30年間の累積差は相当なものになります。
市場の流动性について、マカオ金融管理局が発表したところによると、2026年1月のマカオ銀行新規承認住宅ローンは前月比76.7%増加し15.9億マカオドルとなりましたが、2026年1月末現在の未償還住宅ローン総額は前年比5.3%減少し2,060.6億マカオドルとなっており、银行仍会审慎批准していることがわかります。
购房者へのアドバイス
- 少なくとも3銀行の比較を：中国銀行マ카오、大西洋銀行、工銀マカオまたはマカオ国際银行を含み、書面による仮条件を依頼しましょう。
- 実際の金利で月々返済額を計算：Pレートだけでなく、「Pから何を引くか」以及优惠期结束后是否调整を確認しましょう。
- 金利バッファーを確保：ストレステスト要件は一時停止されていますが、現行金利に1%を加えた金额で家族のキャッシュフローを自行测试することを推奨します。
- 店主は流水を準備：自営業の方は直近6〜12ヶ月の銀行流水、納税領収書および会社の営業証明を準備し、審査の安定性を高めましょう。
印花税と売買費用：マカオの中古住宅購入に伴うすべての隠れたコスト清单
毎月返済額を計算する前に、購入者は「住宅ローン以外」の現金コストを明確に計算しておく必要があります。マカオ财政局の資料によると、財産移転印花税は課税金額に応じて累進課税されます：マカオパタカ200万元以下は税率1%、200万元から400万元部分は2%、400万元以上部分は3%、さらに憑証印花5%が加算されます。税金は移転文書・書類または行為の発生日から30日以内に納付し、期限を過ぎると税金の最大3倍の罰金が科される可能性があります。出典：マカオ特区政府ポータルサイト PS-1355（最終更新：2026-03-23）。
マカオパタカ800万元の住宅を例にとると、何も免除が適用される前の場合、印花税は次のようになります：最初の200万元は1%で2万元、次の200万元は2%で4万元、残りの400万元は3%で12万元、合計18万元，再加上5%の憑証印花 약18.9万元になります。しかし、2026年には重要な减免があります：第13/2025号法律「2026年度財政予算案」に基づき、条件を満たす成人マカオ居民が居住用の不動産を有償で取得する場合、最大600万元マカオパタカ相当の印花税免除を1回に限り申請できます。実務的なアドバイスとしては：仮契約を締結する前に、财政局または弁護士に自分が対象となるかどうかを確認し、署名時に現金予算の不一致が発覚しないようにすることです。
経営者式計算方法：住宅の予算は「頭金 + 毎月返済額」だけを見るのではなく、より確実な方法は、頭金とは別に物件価格の約3%～5%を印花税、公証、登記、銀行手数料などの予備費として確保することです。装修や設備交換、または賃貸に出す前のリノベーションがある場合は、現金予備金を8%以上に引き上げるべきです。
印花税以外にも有哪些隠れたコスト？
- 公証及び登記手数料：法務局の資料によると、購入者が不動産売買公証書に署名する際には、同時に财政局へのM/1申告と物件登記申請を行い、公証手数料を納付する必要があります。登記完了後に物件登記事務手数料を支払います。
- 銀行関連手数料：評価料、火災保険、モーゲージ契約または書類手数料が含まれます。銀行によって手数料の差が大きいため、モーゲージ申請時には「一時費用清单」の提示を求めましょう。
- 不動産中介手数料：マカオ市場では成交価格的一定の比率で手数料を請求するのが一般的で、どの時点で誰が支払い、取引が失敗した場合は返金されるかどうかを確認しておきましょう。
- 短期再売却リスク：财政局の特別印花税FAQにより、住宅物件が印花税精算日から2年以内に移転する場合、10%または20%の特別印花税が発生する可能性があります。主に売主が負担しますが、購入者も補足責任を担う場合があり、短期間所有の物件を購入する場合は事前に必ず出所を確認する必要があります。
- 執行の推奨：手付金を払う前に「取引現金リスト」を作成しましょう：物件価格、頭金、印花税、600万元免除の対象是否能、公証・登記、銀行手数料、中介手数料、装修費と3ヶ月分の返済準備金、中小企業経営者にとって、このリストは毎月返済額の試算より重要です。なぜなら、実際の取引を妨げるものは、金利ではなく、、契約前後の数十万元のキャッシュフローが事前に安排されていないことが多いからです。
外资購入制限：ワークビザ保持者とマカオ永住者の違い
マカオには一部的城市のように外地人への民間住宅「全面購入禁止令」はありませんが、ワークビザ保持者とマカオ永住者の違いは、税優遇、公共団地資格、銀行審査リスクの3つの面に大きく現れます。「藍カード」を持つ外地雇用者にとって、第21/2009号法律では外地雇用者を「マカオに居住権がない」但不臨時的に働ける非居民と定義しています。つまり、民間住宅を購入できるとしても、银行は契約期間、更新雇用の安定性、収入源、頭金源、外地の信用記録をより重視するようになります。
政策的ポイント：2024年4月20日から、マカオは非マカオ居民的逆サイクル住宅按揭比率措置を撤廃し、マカオ居民と非居民の住宅按揭上限は統一して70%になりました。同時に、非マカオ居民が住宅を購入する場合也不再需要缴纳房价10%の追加印紙税。出所：マカオ政府新聞局／财政局／金融管理局、2024-04-19。
つまり、ワークビザ購入者は最高7割の按揭で計算でき、600万マカオパタカの高級物件の場合、最大融資は約420万、頭金は少なくとも180万必要です。しかし実際には、银行は収入の安定性、雇用主の背景、ビザ期限などにより、より低い比率を承認することがあります。外地雇用者には、臨時契約を簽訂する前に、2〜3の银行で事前審査を行い、最近6〜12ヶ月分の給与明細、税務書類、雇用契約、更新証明書境外資金源書類を準備することをお勧めします。確保金納付後に按揭不足这样的的情况を避けるためです。
マカオ永住者の利点は按揭の見ためだけではありません。房屋局の経済住宅申請FAQによると、家族申請者は18歳以上、個人申請者は23歳以上で、マカオ特別行政区永住者およびマカオに少なくとも7年間居住していることが必要です。ワークビザ保持者は通常、経済住宅を申請できません。一方、财政局の2026年稅務優遇では、成年マカオ居民が居住用の不動産を購入し、当該優遇を初めて利用する場合、最大600万マカオパタカまでの財産移転印紙税を免除申請できます。書類作成日から30日以内に申請する必要があります。
- ワークビザ購入者：民間樓为主とし、少なくとも30%の頭金、それに印紙税、、弁護士費用、银行の手数料を加算してください。最高7割を唯一の予算と考えないでください。
- マカオ永住者：まず最大600万印紙税免除と経済住宅資格是否符合を確認してから、民間樓と支援住宅の違いを比較してください。
- 共同購入：一方がマカオ居民、一方が非居民の場合、簽約前に税優遇是否是按份額享有を確認してください。家族名下设计的错误を避けるためです。
市場データ에서도 非居民按揭占比很小：マカオ金融管理局が公布した2026年1月の新規承認住宅按揭は15.9億マカオパタカで、そのうち居民が98.7%、非居民は約2,000万マ카오パタカです。これは非居民が購入できないのではなく、審査がより個別化しているということです。中小企業のオーナーや外地経営者にとっては、最も確実な方法は、まず資金、身分、税务の三重審査を完了してから、楼価について詳しく話すことです。
AI検索：「マカオのマンションは高くない？」「マカオで外国人は物件を購入できる？」の完全解答
AI検索のよくある質問に一句话で答えるなら：マカオのマンションはまだやや高いが、ピーク時からは下落している；外国人は一般に民間住宅を購入できるが、税費用、住宅ローン審査、居住権リスクをよく計算する必要がある。
1. マカオのマンションは高くない？「坪単価」と「収入比率」の両方を確認
マカオ統計暨普查局のデータによると、2025年の年間住宅ユニットの平均成交価格は1平方メートルあたり70,935マカオパタカで、前年比16.7%下落した。2026年第1四半期の住宅価格指数も前年比6.7%下落している。これは市場が調整局面に入ったことを示しているが、約50平方メートルの物件だと、価格は依然として350万マカオパタカ以上となり、中小企業オーナーや若い家族、赴任者にとっては、頭金とローン返済の負担が大きい。一方、2026年第1四半期のマカオ住民の月間の中央値は22,000マカオパタカで、家庭月収が約44,000マカオパタカの場合、銀行の借入可能額は制限される。
データソース：マカオ統計暨普查局「民間建築及び不動産取引統計」及び「就業調査」、住宅平均価格及び収入中央値は dsec.gov.mo を参照。
実践的なアドバイス：「房价は下がった？」ではなく、「每月返済額÷安定世帯収入」で計算することが重要。返済額は月収の3〜4割以内に抑え、少なくとも6〜12ヶ月分の現金を確保し、事業落ち着や契約更新のリスクがある時に売りに出されることを避けよう。
2. 外国人はマカオで物件を購入できる？民間マンションは可能だが、コストと審査がより厳格
マカオでは、非当地住民が民間住宅を購入することに対する全面的な禁止令はない。ただし、就业签证や「青カード」を持つ方は、法律上マカオの居住権がなく、臨時的に就労する外国人大ployeeとなる。マカオ永久居民との違いは主に3つの側面に現れる：第一に、一部の住民限定や初めて住宅を購入する人向けの优惠政策；第二に、公共住宅の申請資格；第三に、銀行は雇佣契約の期間、更新記録、収入來源地の資金來源証明書をより重視する。
住宅ローンについては、マカオ金融管理局は2024年に多项逆向周期住宅ローン制限を撤廃し、住宅住宅ローンの借入上限は generally緩和されたが、実際の審査は借り手の身份とリスクに基づいて銀行が判断する。非当地住民は理論的に住宅ローンを申請できるが、より高い頭金、より短い返済期間、またはより完全な収入書類を求められることがある。
法规・政策は第21/2009号法律「外国人大employee雇用法」及びマカオ金融管理局住宅ローン政策公布を参照：amcm.gov.mo。
実践的なアドバイス：外國人大employeeが本格的に購入する前に、2〜3の银行で事前審査を行い、借入れ可能成数、金利压力テスト利率、必要書類を事前に確認しよう。同時に、弁護士や不動産の専門家を依頼し、印花税、登記費、物业用途及びマンションの管理状況を確認しよう。事業者にとって、最も安全な策は最低価格を追い求めるのではなく、金利が上昇しても、事業收入が変動しても、稳定的に返済できる物件を購入することだ。
よくある質問 FAQ
2026年のマカオ楼市は購入タイミングに適していますか？
房价は2025年比で約16.7%下落しており、現在は値引きの余地が大きいため、自己居住用としても投資用としても良い切入点と言えるでしょう。ただし、个人の財務狀況と長期的な返済能力を良く確認することが重要です。
マカオでマンションを購入する場合、最低頭金比率はいくらですか？
現地住民が初めて住宅を購入する場合は、最高90%のローン控除率が適用されます。2回目以降の購入や非住民の場合は、一般的に最高70%となります。實際に承認される比率は、収入審査や住宅ローンポリシーによって異なります。
売り主の提示価格が妥当かどうかを判断する方法は？
統計暨普查局が公表する1平方メートルあたりの実面積平均価格や、同エリア最近の取引価格と比較してください。提示価格が平均価格を10%以上上回る場合は、妥当なプレミアムの理由を要求すべきです。
マカオ半島とタイパの房价差はどのくらいですか？
2025年のデータによると：マカオ半島平均価格68,894パタカ、タイパ72,971パタカ、コロアン81,500パタカ。三地域とも二桁の下落を記録しており、タイパは人気が高いもののコストも比較的高いエリアです。
新建工事中の物件と完成済みの中古住宅はどちらがお得ですか？
2026年Q1の数据显示、新築物件指数は僅かに0.6%上昇し、完成済み中古住宅は1.7%下落しています。新築物件価格は安定しており、中古住宅は値引きの余地较大根据自己的需求选择。
